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Introducción

La normativa que rige actualmente los arrendamientos urbanos es la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, que afecta a los contratos celebrados a partir de enero de 1.995 y modifica algunas cuestiones de los contratos celebrados con anterioridad a esta Ley.

Si vive en una vivienda de alquiler ha de saber por tanto que la normativa aplicable dependerá de la fecha de firma del contrato de alquiler entre el arrendador y el arrendatario

Conviene familizarizarse con algunos términos de la Ley:

  • Arrendador: Es el propietario de la vivienda a alquilar.

     
  • Arrendatario: Es el inquilino de la vivienda, el que la habita.

     
  • Fianza: Es la cuantía en metálico que ha de pagar el inquilino al propietario como garantía.

     
  • Renta: Es la cantidad en metálico que ha de pagar el inquilino al propietario en concepto de alquiler.

     
  • IPC: Índice de precios al consumo. Tiene importancia para actualizar la renta.

     
  • LAU: Ley de Arrendamiento Urbanos, se refiere tanto a la Ley de 1.964 como a la nueva Ley de 1.994

Arrendamientos celebrados después del 1 de enero de 1995

Están regulados por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos y tienen como principales novedades las siguientes:

Duración del contrato

  • La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.

     
  • Si esta fuera inferior a cinco años llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogara obligatoriamente por plazos anuales, hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovarlo.

     
  • Se entenderá celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulados plazo de duración o éste sea indeterminado

Fianza

  • A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de la renta.

     
  • El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del alquiler, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

Determinación de la renta

  • La renta será la que libremente estipulen las partes.

     
  • Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes.

     
  • El arrendador queda obligado a entregar a el arrendatario recibo del pago.

     

Actualización de la renta

  • Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el IPC, en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.

     
  • A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior.
     

Gastos generales y de servicios individuales

  • Las partes podrá pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

Régimen de obras y reparaciones

  • El propietario está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea causado por el arrendatario.

     
  • El inquilino por su parte ha de realizar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. No podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda arrendada.

Causas de extinción

  • El Arrendador podrá acabar el contrato en caso de que el arrendatario no pague la renta o la fianza, provoque daños o haga obras no consentidas, ceda la vivienda sin consentimiento del propietario o cuando la utilice para finalidad distintas de la de habitarla.

     
  • El Arrendatario podrá acabar el contrato cuando el arrendador no haga las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad o la perturbación en la utilización de la vivienda por parte del arrendador.

Arrendamientos celebrados antes del 1 de enero de 1995

Los contrato celebrados antes de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos se regirán por la anterior Ley de 1.964 pero dependiendo igualmente de la fecha de celebración del contrato la nueva Ley les afectará en mayor o menor medida:

  • Contratos celebrados a partir del día 9 de mayo de 1.985 se regirán exclusivamente por la Ley de 1.964 y por el artículo 9 del Real Decreto 2/1985, que afecta principalmente a la actualización de la renta.
     
  • Contratos celebrados antes del día 9 de mayo de 1.985, se regirán por la Ley de 1.964 y por la disposición transitoria segunda de la nueva Ley que introduce las siguientes modificaciones:

Derechos del arrendador:

  • Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado.

     
  • Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido cuando haya sido solicitada por el arrendatario.

Actualización de la renta:

La renta del contrato podrá ser actualizada a instancia del arrendador previo requerimiento fehaciente al arrendatario. Efectuado dicho requerimiento, en cada uno de los años en que se aplique esta actualización el arrendador deberá notificar al arrendatario el importe de la actualización, acompañando certificación del Instituto Nacional de Estadística expresiva de los índices determinantes de la cantidad notificada. Para actualizar se seguirán los siguientes pasos:
 

  1. Se calculará la renta actualizada siguiendo la siguiente regla: dividir el IPC del mes anterior a la fecha de actualización de la renta entre el IPC del mes anterior a la fecha del contrato y el resultado se multiplica por la renta inicial:
    Para consultar el IPC correspondiente a cada periodo consulte la página del Instituto Nacional de Estadística (Índice de Precios al Consumo).

     
  2. Con la renta actualizada se calcula el porcentaje que corresponde al año de actualización, ya que la actualización no se aplica de una sola vez, sino progresivamente durante 5 o 10 años y que será la cantidad exigida al arrendatario.
Actualización desde la vigencia de la Ley
Actualización en 10 años

Actualización en 5 años

1.- año
10 %
20 %
2.- año
20 %
40 %
3.- año
30 %
60 %
4.- año
40 %
80 %
5.- año
50 %
100 %
6.- año
60 %
 
7.- año
70 %
 
8.- año
80 %
 
9.- año
90 %
 
10.- año
100 %
 



La actualización se hará:

  • En 10 años, si la suma de los ingresos anuales de la unidad familiar no supera 5,5 veces el Salaria Mínimo Interprofesional.

     
  • En 5 años, si la suma de los ingresos anuales de la unidad familiar es igual o superior a esa cantidad.

No procederá la actualización en los siguientes casos:

  • Cuando la suma de los ingresos totales percibidos por la unidad familiar no excede de los siguientes límites:
     
Número de personas que conviven el la vivienda
Límite en número de veces el Salario Mínimo Interprofesional
1 o 2
2,5
3 o 4
3
más de 4
3,5

 

  • Cuando el inquilino opte por conservar la renta sin actualización, en cuyo caso la renta solo se incrementará con la variación del Índice de Precios al Consumo. Si el inquilino opta por esta opción, el contrato quedará extinguido en un plazo de ocho años.

 

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