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Vivienda, compra y calidad

 

Una vivienda nueva de 3 años y que tiene problemas del tipo: olores desagradable en la cocina, azulejos poco fijos, mármol del baño agujereadas. Estos defectos, ¿se pueden reclamar teniendo en cuenta su naturaleza y los años de la vivienda?

Existen diferentes garantías sobre las viviendas de nueva construcción; una de 6 meses (o un años, si le es de aplicación la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la edificación) para vicios y defectos aparentes y otra de 5 ó 10 años para vicios y defectos ocultos.

El plazo legal que tienen las promotoras o las constructoras en su caso para subsanar los defectos no está reglamentado, por lo que se entiende que tendría que ser en el plazo más breve posible dentro del período de garantía.

Por otro lado, al desconocer en que fecha se solicitó la licencia de edificación para el proyecto de su vivienda por parte de la promotora, no podemos determinar si le es de aplicación la Ley 38/199 en lo que respecta a garantías.

Cuando compro un piso, ¿tengo obligación de pagar los gastos de comunidad pendientes que haya dejado de pagar el que me lo vende?

En el momento de otorgar la escritura, el que vende el piso tiene obligación de aportar una certificación del Secretario y del Presidente de la Junta de propietarios en la que conste si el piso está al día en el pago de las cuotas o cuál es la cantidad que se adeuda. Sin esta certificación, el Notario no autorizará la escritura, salvo que el comprador libere al vendedor de esta obligación. Ni que decir tiene que esta liberación sólo es aconsejable en los casos en que se confíe en la palabra del vendedor.

¿Qué ocurre si, a pesar de no estar el piso al corriente del pago de las cuotas, lo compro?

Del pago de las cuotas que se deben es responsable no sólo el que era propietario cuando las cuotas vencieron, sino también el comprador de un piso que no está al corriente de su pago, pero, en este caso, la responsabilidad sólo alcanza a la anualidad corriente en el momento de la compra y a la anterior. Más allá, el comprador no es responsable. Naturalmente la Ley no impide que, en el momento de otorgar la escritura, vendedor y comprador pacten descontar del precio de compra las cantidades que se deban a la Comunidad de Propietarios por cuotas atrasadas y no pagadas.

¿Puede una empresa arreglar los defectos de una vivienda después de la firma de la escritura?

Puede y debe. Una vez firmadas las escrituras y entregadas las llaves, el propietario deberá comprobar si existe algún defecto. Si los hubiera se enviará a la empresa un escrito certificado o burofax para hacerles constar los defectos existentes, dando un plazo para la contestación y de subsanación de dichos defectos.

Si no se hacen cargo, se deberán solicitar las hojas de reclamaciones a la promotora, se rellenarán en los locales de la promotora o constructora y una vez cumplimentadas, firmadas y selladas por el consumidor y por la promotora /constructora, se quedará la empresa con la copia rosa y usted con la verde y la blanca. La verde es para usted y la blanca la debe remitir a la Oficina del consumidor de su municipio o a la Dirección General de Consumo junto con la copia del contrato de compra-venta del piso, memoria de calidades y fotocopia del escrito o burofax enviado, comenzando así el trámite de la reclamación.

Una inmobiliaria ha encontrado comprador de una vivienda, habiendo entregado al vendedor la señal que dejo el comprador. La operación de compra-venta sigue sin fructificar por varias excusas de la inmobiliaria. Los vendedores quieren devolver dicha señal y la agencia se niega. Han vuelto a poner a la venta el piso y han escrito una carta a dicha Agencia con el fin de romper cualquier vínculo establecido. ¿Es legal y correcto este procedimiento? ¿Qué legislación regula todo esto?

El Art. 1451 del Código Civil establece que “La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato”.

Las arras penitenciales, facultan a las partes a desistir de la compra allanándose de ella, si bien se establece una penalización: si renuncia el comprador pierde dicha cantidad, si lo hace el vendedor, debe abonar al comprador el doble de la señal (Art. 1454 del Código Civil).

Con respecto a la resolución del contrato con la agencia, el Art. 30 del Decreto 3248/69, de 4 de diciembre, sobre Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, establece que en caso de no fijarse plazo de duración del encargo se entiende que tiene la duración de tres meses, siempre y cuando se haya contratado con un agente de la Propiedad Inmobiliaria.

Un particular firma con una agencia inmobiliaria la exclusividad para la venta de una vivienda. Por motivos familiares extremadamente graves el particular decide quedarse en la vivienda. La agencia le exige el cumplimento del contrato, o por el contrario, comprometerse a que no venderá el piso sin su mediación en los siguientes 5 años. ¿Son legales esas condiciones? ¿No se puede cancelar dicho contrato por esos problemas familiares de tan gravedad?

Un contrato firmado libremente por las partes, ambas se han comprometido en unos derechos y unas obligaciones que han de cumplir.
Si el deseo del particular es rescindir unilateralmente el contrato ofreciendo otras condiciones, lo mejor es acudir a un gabinete jurídico, donde podrán orientarle de los pros y los contras de esa acción.

¿Tiene una Agencia inmobiliaria el poder de cobrar comisiones por la intermediación tanto al comprador como al vendedor? ¿Hay algún máximo en la comisión que pueden cobrar?

Los Agente de la Propiedad Inmobiliaria y los intermediarios inmobiliarios pueden cobrar honorarios al mandante de la venta de una vivienda y al comprador de la misma, siempre que estos honorarios estén anunciados o figuren en contrato. La Ley 11/1998, de 9 de julio de Protección de los consumidores de la Comunidad de Madrid, establece en el artículo 14.2 que los consumidores tienen derecho a conocer previamente a la contratación de un servicio, el precio del mismo. Las ofertas concretas de servicios realizadas a través de soportes publicitarios y/o informáticos deben incorporar el precio de los mismos. Los precios de los servicios serán expuestos al público en los establecimientos donde se presten u oferten, mediante la exhibición de carteles perfectamente visible y legible en el lugar donde efectivamente se presten, a través de un soporte escrito.

Los honorarios por estos servicios pueden variar de una agencia a otras.

Por otra parte, los contratos firmados, o se pueden rescindir unilateralmente salvo que medie acuerdo entre las p artes; la posibilidad de negociación de las comisiones es un acuerdo al que tienen que llegar los firmantes.

Si se consideran lesionados los intereses de una de las partes, se puede acudir a los Tribunales Ordinarios de Justicia en defensa de los mismos.

Una vivienda en construcción, no especifica el tipo de fabricación en el interior de la vivienda. Se esta poniendo yeso con fibra de vidrio y no ladrillo como así se hace desde hace muchos años. ¿Tienen que tener las memorias de calidades de esa vivienda registrada en algún sitio?

En la memoria de calidades debe aparecer la tabicación interior, y referencia a todos los elementos que constituyen la vivienda en su parte interior y exterior. En todo caso, se pueden obtener estos datos en el Proyecto de Obra.

La ejecución de la obra tiene que ajustarse a dicho proyecto y a la Memoria de Calidades, que es reflejo de aquel, y cualquier modificación que se produzca tiene que ser por acuerdo entre las partes. Por lo tanto, la empresa no viene obligada a acceder a sus peticiones de cambio. La cédula de habitabilidad la concede, en este caso, el Ayuntamiento correspondiente

En caso de que la empresa constructora se retrase en la entrega del piso, donde se ha entregado una señal o primer pago, dicha empresa, ¿tiene alguna penalización?

Este tema puede tratarse de un incumplimiento contractual, si figura la fecha de entrega en el contrato, y, por tanto, pudiera ser una infracción en materia de consumo o un incumplimiento civil, en cuyo caso puede defender sus intereses ante los Tribunales Ordinarios de Justicia.

¿Tiene obligación una constructora de otorgarme algún tipo de garantía sobre la vivienda nueva al respecto de posibles defectos?

Sí, la Ley de Ordenación de la Edificación fija unos plazos temporales para cada tipo de vicio o defecto de construcción, siendo:

  • Licencia Anual, sobre vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de obra (visibles).

  • De tres años, por vicios o defectos de instalaciones (luz, agua, gas...) que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

  • De diez años (ó quince según el caso y contrastando con el Art. 1591 del Código Civil) sobre los vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.


¿Debe un comprador de una vivienda nueva hacerse cargo de todos los gastos derivados del Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana?

Si el clausulado del contrato de compraventa de la vivienda no ha sido pactado individualmente, es decir, que se trate de un contrato de adhesión idéntico para todos los compradores, la cláusula relativa a la plusvalía o incremento del valor de los terrenos, es abusiva. Tal impuesto, que es municipal, debe abonarlo, por Ley, el vendedor, y ser en su caso, objeto de sanción administrativa.

A la hora de escriturar la vivienda, ¿Qué documentación debo recibir?

Lo primero es saber si se dispone de la Licencia de primera ocupación o célula de habitabilidad, en este caso se pasaría a escriturar la vivienda, si aún no se dispone de este documento se pospondrá dicha escrituración.

Una vez realizada la escritura, nos tendrán que facilitar:

  • Licencia de primera ocupación

  • Libro del edificio

  • Plano general del emplazamiento de la vivienda

  • Plano de la vivienda, especificando la superficie útil y la descripción general del edificio donde se encuentra, zonas comunes y servicios accesorios

  • Régimen de propiedad

  • Coeficientes de participación

  • Memoria de calidades

  • Planos de los suministros


¿Qué se debe exigir, por parte del adquiriente de la vivienda, en el momento de formalizar la compraventa, habiendo entregado cantidades a cuenta del precio final y encontrándose la vivienda en construcción?

En el momento de formalizar el contrato de compraventa se debe exigir:

  • Plano general del emplazamiento de la vivienda, y de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctricas, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.

  • Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.

  • Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.

  • Instrucción sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.

  • Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad ó expresión de no hallarse inscrito.

  • Información sobre el vendedor: el nombre o razón social, domicilio y los datos de la inscripción en el Registro Mercantil del vendedor. Si se trata de primera transmisión, es obligatorio indicar el nombre y domicilio del arquitecto, y el nombre o razón social y domicilio del constructor.

  • Información exhaustiva sobre el precio: precio total de la venta, incluyendo honorarios del Agente y los impuestos derivados de la transmisión (Impuestos sobre el Valor Añadido o Transmisiones Patrimoniales, según proceda); Forma de pago; Medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas; Garantías que deberá constituir el comprador por el precio o la parte de él, descuento de las cantidades entregadas a cuenta del importe total de la venta; Si la vivienda no se encuentra totalmente terminada, se deberá tener a disposición del público y de las autoridades competentes copia del documento o documentos en los que se formalizan las cantidades entregas a cuenta, según la Ley 57/1968, de 27 de julio; Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción (Licencia de edificación) y de la cedula urbanística; y Fecha de entrega.

  • Información relativa al contrato: el contrato debe de estar redactado con la debida claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato, no puede incluir cláusulas que incrementen el precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas.


Qué normativa hay vigente en cuanto a mejoras de vivienda de nueva construcción, tales como, si es legal pagar por eliminar puertas o algún sanitario, y además no poder quedarse con ello. Saber si hay tarifas estipuladas y en general toda la normativa que exista en este aspecto. ¿Existe algún organismo dónde acudir?

No hay normativa específica que regule las posibles reformas que solicite el comprador u ofrezca el promotor en viviendas de nueva construcción, salvo lo dispuesto en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, de protección de los consumidores y usuarios en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, en su artículo 10 b.2, que establece que las reformas que propongan los adquirientes serán objeto de formalización documental que contendrá sucinta descripción de su contenido y concretas repercusiones que deriven en el precio y plazo de entrega que hubiesen sido pactados. Igualmente el Real Decreto 515/89 establece que estos documentos contractuales deberán responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones. En cualquier caso, cabe pensar que, si el precio de la vivienda se calcula en función de unos parámetros determinados como, por ejemplo, la compra de una cantidad específica de material para una vivienda, que ha sido descrita adecuadamente en la documentación precontractual y contractual sobre la que se presta el consentimiento, es razonable pensar que esos materiales sean pagados por el contratante que decide, con posterioridad, acometer reformas.

Las diferencias de precio o la posibilidad de quedarse con el material no puesto es algo a negociar con la empresa.

Por otro lado le informamos que al existir libertad de precios es necesario que todos los acuerdos a los que se llegue estén debidamente documentados contractualmente con presupuestos por escrito aceptados o rechazados previamente.

¿Tiene una constructora la obligación de tener hojas de reclamaciones?

Si, en el caso de que trabaje para consumidores finales (particulares).

No, en el caso de que sólo trabaje para empresas.

Si una vivienda que se adquiere y se firma un contrato en el cual indica que debe ser entregada con una fecha tope, y tal fecha se retrasa en, al menos, 7 meses: ¿Qué posibilidades hay de recuperar el doble del dinero entregado como así se indica en el contrato?

La ley 57/68 de 27 de julio de 1968 que regula la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y arrendamiento de viviendas, estable en el artículo 1º que las personas físicas o jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, a garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el interés legal del dinero para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

Una persona quiere subrogarse a una cooperativa. El problema es que no sabe cuando le darán la vivienda, ya que en el contrato no indica nada. ¿Es eso legal?

Se puede exigir que se le informe de la fecha de entrega y se le aporte copia de las autorizaciones legalmente exigibles para la construcción, ya que conforme establece el Real Decreto 515/1989, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento, los promotores/constructores están obligados a indicar dichos términos, junto con otros esenciales para la compraventa como es la fecha de entrega.

Una vivienda, en régimen de cooperativa, a los 7 años de su construcción salen diversos defectos. ¿Se puede reclamara administrativamente estos desperfectos al no querer hacerse responsable la cooperativa?

La vía administrativa da un plazo de 5 años, por lo que esta reclamación ya ha prescrito. Se puede acudir a los Tribunales Ordinarios de Justicia en defensa de los intereses.

He firmado un contrato de compra de vivienda en construcción, el promotor al firmar este contrato no me ha aportado el documento que garantiza la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. ¿Qué puedo hacer?

En primer lugar se recomienda enviar un burofax o telegrama, solicitando que se lo remita en un plazo determinado. Si en este plazo usted no lo recibe lo siguiente que debe hacer es presentar Reclamación aportando fotocopia de la siguiente documentación:

  • Publicidad de la vivienda; dado que el promotor está obligado a indicar en ella, si se da la circunstancia de requerir cantidades anticipadas antes del inicio de las obras o durante el período de construcción tal circunstancia e incluso debe hacer mención de la Entidad garante, así como la entidad Bancaria o Caja de Ahorro en la cual el comprador debe de ingresar las cantidades anticipadas.

  • Contrato de compra de la Vivienda.

  • Burofax o telegrama que haya enviado al promotor y respuesta si la ha obtenido.

¿Puede un intermediario en la venta de una vivienda obligar al comprador a subrogarse a un hipoteca concreta, y en caso contrario cobrarle los gastos de cancelación de la misma?

Según el Real Decreto 515/89, de 21 de abril, de Protección de los consumidores, en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento, la parte compradora no está obligada a subrogarse en el crédito que fue solicitado para la construcción de la vivienda ni a soportar los gastos de cancelación del mismos.

Acabo de terminar de pagar el préstamo hipotecario y me gustaría saber: ¿Quién a de pagar los gastos de cancelación de la hipoteca en el registro de la propiedad, para que la vivienda figure que no tiene ninguna carga?

En principio, habrá que revisar la escritura de hipoteca con el banco. En dicha escritura figurará a cargo de quién serán los gastos de cancelación. No obstante, lo normal es que sea la persona jurídica que solicitó dicho préstamo el que deba correr con todos esos gastos.

¿Si me entregan un piso con retraso qué puedo hacer?

En el supuesto de que pactara una fecha de entrega podrá reclamarle una compensación. En caso contrario, intente pactar con el vendedor la compensación económica por el retraso, y si no es posible llegar a un acuerdo, acuda a los organismos de consumo correspondientes.

¿Puede obligarme el constructor a subrogarme en su hipoteca o pagar los gastos de cancelación?

No, en ninguno de los dos casos pueden obligarme.

¿Tengo derecho a elegir notario o puede elegirlo el constructor?

Tiene derecho a elegir el notario que sea de su agrado. No pueden obligarle a acudir al notario que le indique el constructor.


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